由于今年十一黃金周廣州樓市的銷售并沒有達到之前開發商的預期，甚至出現了有價無市的“意外”情況，因此，在國慶節后，不少地產商都將重新調整推盤策略。同時，央行年內很可能再加息一二次，而針對房地產市場的新政策陸續出臺的可能性非常大。那么，買家與樓價在這場對峙中將何去何從？
新政 年內央行或再加息一二次
專家預計，征收物業稅政策有可能在年底討論通過
本周起，9月的一系列敏感經濟數據將陸續發布。業內人士預計，繼8月CPI漲幅創近11年新高后，9月CPI仍將維持在較高水平，因此央行年內可能繼續加息。而專門針對樓市的調控措施，有地產專家則認為，開征物業稅是調控樓價的“殺手锏”之一，有可能在年底討論通過。
控制CPI或將加息
據目前國內幾大機構預測，9月CPI漲幅將在6%以上，甚至有機構認為將達到7%。中金公司發布的最新報告預計，9、10月CPI仍將保持高位，但4季度通脹將放緩，年內央行仍有加息一兩次的可能性。申萬高級宏觀經濟分析師李慧勇也認為，年內CPI的高點將出現在9、10月，CPI漲幅將突破7%。國家信息中心經濟預測部副主任、首席經濟學家祝寶良對記者表示，今年央行還應該加息1~2次。
“如果央行改變過去小幅加息的步調，開始大幅加息，我不會感到驚訝！”中國人民大學經濟學院副院長劉元春教授說，“目前的負利率引發了金融資源的錯配，進一步推高了房地產價格和股市價格上漲的預期。央行美聯儲式的小幅加息，對于目前的流動性管理效果并不大，我贊成大幅加息。”
呼吁盡快開征物業稅
前不久，中國房地產協會副會長朱中一在博鰲房地產論壇上建議，加速推進物業稅出臺、減少二手房流轉環節的營業稅。最近也有專家表示，國家應該盡快出臺征收物業稅的政策，最好能在年底討論通過。
廣州房地產專家韓世同認為，之前廣州有關部門也曾經討論過關于征收物業稅的政策，但到目前尚未有最后結果。他認為，對第二套以上的房產征收適當的持有稅費是可行的。以目前國情來說，擁有兩套以上的住宅確實是屬于一種較為奢侈的現象。“如果要抑制過渡性的投資購房，就可以把稅率提高，否則可以采用一種低稅率的方式征收。”也有專家表示，稅收環節的改革已勢在必行。盡快出臺物業稅，以增加物業保有環節的持有成本，將閑置房產擠向市場，增加住房供給。另一方面，減少房產流轉環節的稅收成本，如二手房營業稅等。“令售房人減少售房稅賦壓力，提高房產流轉積極性。”
價格 預計年底前或再升10%
受有價無市等影響，開發商對后市價格能否再繼續上漲產生懷疑
十一樓市的價格已超出市場預期，廣州中心城區7天銷售均價達到1.58萬元/平方米，比去年同期增長近一倍，創下歷來新高。從近兩天各區陸續補錄進去的數據看，截至10日中午14時30分，廣州九區(蘿崗依然沒有錄入數據)10月的銷售均價依然接近1.18萬元/平方米的高位，比9月的全市銷售均價高出800多元/平方米。
業內專家表示，由于受地王頻出以及大盤帶動的影響，近期廣州樓市的價格升幅過大，出現異常的飆升情況。不少并沒有足夠的地理、環境、產品、教育等優勢資源支持的項目也跟風上漲，導致了國慶期間不少項目的價格比市場預期要高出不少。中原地產項目總經理黃韜表示，按照目前的價格走勢，如果沒有出臺特別的政策，或市場產生重大的變化，預計到年底之前廣州的房價會繼續上漲，而且幅度將達到10%左右。
房價已明顯成為影響消費者購房的最重要因素。業內專家表示，由于價格較高，以及房貸政策的影響，從國慶前已有不少的項目明顯賣不動了，成交量連續下滑。從十一期間的市場反應來看，不少樓盤在銷售壓力較大的情況下，使出了打折的促銷方法。
記者踩盤發現，在國慶期間不少項目都打出較低的折扣，以吸引消費者的購買，部分項目更是打出了9折、8.5折甚至7.5折的優惠。這樣的折扣優惠在以往是甚為罕見的。專家表示，在銷售壓力大、而開發商又不想明顯降價的情況下，推出這樣的折扣優惠，其實就是一種變相的降價，這也說明了開發商對價格能否再繼續上漲產生了懷疑，從而使得價格變得松動。
銷售 以廣州本地客為主
國慶成交量大不如五一，同時開發商擔心再出新政，個別或采取降價
“將二次置業的首付比例提高到四成這一新政策對投資客的影響非常大，所以接下來我們的銷售對象主要以本地客為主。”目睹今年國慶黃金周銷售略為平淡的現象，開發商開始調整銷售策略。地產專家分析，新政策將會陸續出臺，開發商壓力非常大，不排除今年出現個別組團降價的可能。
發展商紛紛換營銷策略
據了解，由于受新政的影響，之前吸引著大批深圳等珠三角投資客的樓盤出現了明顯的反差：深圳客走了，本地自住客成為樓盤主要銷售對象。
海珠區某樓盤副總經理表示，在今年樓盤主打的酒店式公寓吸引了深圳、東莞等投資客的親睞，大批在股市中賺到錢的投資客蜂擁而至，其中深圳客占了一半的比例。在提高首付及利率的新政出臺后，深圳客在黃金周來看盤的大幅減少。該負責人表示，他們節后銷售的對象主要是以廣州本地客為主。
據了解，廣州不少以投資為賣點的樓盤都紛紛改路線，“少講投資回報，多說產品自住舒適度”成為這些開發商的宣傳新招。業內人士表示，宏觀調控政策的陸續出臺，投資客已沒有太大的空間，開發商自然會將產品的賣點進行重新包裝。
個別組團或將價格回調
“價格雖然高了，但成交量卻一直在走下坡，尤其是黃金周，成交量還不如今年五一。”業內人士分析，成交量的逐漸下滑，讓開發商如坐針氈。
中原地產項目總經理黃韜分析，十一黃金周的銷售比之前預計的差很多，而且大家普遍認為十七大之后還將有新政策出臺，開發商的心理壓力非常大。黃韜預測，一些賣的不好的組團或戶型，開發商很可能在節后進行價格回調。
有業內人士認為，開發商都希望趕在下一個新政策出臺之前，多賣點樓，現在是他們的沖刺階段，因此價格的回調是必定的。
買家 觀望心態更為濃厚
專家表示，廣州樓市已進入開發商與消費者博弈時期
在房價高企和調控政策不斷出臺的今天，樓市成交量不斷萎縮，房子(特別是中高價位、大戶型產品)愈發難賣已是不爭的事實。從十一成交的情況看，近期由于受房貸新政的影響，廣州樓市的投資客明顯減少，在黃金周買房的多為自住型的實客。近日，廣東三大銀行更是把購買第三套房的首付比例提高到五成，進一步提高了投資者的門檻。專家表示，房貸首付再次提高，將更加讓樓市雪上加霜。
記者從部分銀行了解到，目前銀行方面確實收緊了房地產方面的貸款發放，除正常購房貸款之外，一些房產抵押貸款都已不再受理。
在這樣的市場情況下，雖然有不少消費者依然入市，但更多的消費者選擇了觀望。中原地產項目總經理黃滔表示房貸新政會在一定程度上影響消費者的心態，讓他們入市購買的步伐放慢，觀望態度將更加濃厚。也有專家表示，隨著政策的不斷出臺，廣州樓市開始真正進入開發商和消費者博弈的階段，連一些較為有錢的消費者也對這個市場產生了懷疑，不再隨便買房。
投資客周先生對記者表示，目前的房價是否已到頂？這個問題他和他的一幫專門投資房產的朋友一直都在討論，現在他們也感到比較迷茫。他表示，就算沒有到頂，但現在還能承受這個價格的人有多少？“我們現在也不敢隨便入市了，只想著如何把手上的房子盡快賣出去。”(羅莎琳 蘇華俊 李東元)
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